„Immobilien zu kaufen ist kein Hexenwerk“ – Interview mit einem Finanzberater

Eigentlich wollte ich mir nie eine Immobilie kaufen. Zu unflexibel, zu einengend, mit zu viel Arbeit verbunden. Und natürlich: zu teuer.

Dass meine Frau und ich jetzt trotzdem seit Anfang des Jahres stolze Besitzer einer Eigentumswohnung sind, die wir vermieten, liegt vor allem an ihm:

Henning Grothkop.

Ich habe Henning vor ca. 1,5 Jahren über seinen Blog kennengelernt. Er war auf der Suche nach Mitspielern für eine Cashflow-Runde im Raum Darmstadt. Ich hatte vor kurzem „Rich Dad, Poor Dad“* gelesen und wollte das „dazugehörige“ Brettspiel einmal selber spielen.

Ich schrieb ihn an und wir vereinbarten kurze Zeit später einen ersten Spieltermin. Seitdem sind wir regelmäßig in Kontakt. Und er hat mich ein wenig in die Welt der Immobilien eingeführt (natürlich auch dank Cashflow*).

Beim Kauf unserer Immobilie in einer Kleinstadt in NRW war er dann derjenige, der alles eingefädelt und den Kauf-Prozess beratend begleitet hat.

Aber das ist eine andere Geschichte.

Denn ich habe Henning ein paar Fragen zum Thema Immobilien als Kapitalanlage gestellt. Falls du auch schon einmal darüber nachgedacht hast, in Betongold zu investieren, könnten seine Antworten für dich interessant und hilfreich sein.

Aber lassen wir ihn am besten gleich selbst zu Wort kommen.

1) Hallo Henning! Stell dich doch kurz meinen Lesern vor. Wer bist du? Was machst du?

Hallo Carsten! Ich bin jemand, der wahrscheinlich Coach, Trainer oder Berater genannt wird.

Ich habe eine betriebswirtschaftliche Ausbildung als Basis, die  höchste Qualifikation in der Branche der Finanzberatung und bin darauf getrimmt, Mehrwert für diejenigen zu schaffen, die mit mir arbeiten möchten.

Das Thema Vermögensanlage gehe ich sehr diversifiziert an. Immobilien, Photovoltaikanlagen, Kryptowährungen, Edelmetalle, Aktien und Anleihen gehören bei mir in ein individuell abgestimmtes Portfolio der Finanzplanung.

Eine große Leidenschaft von mir und ein sehr interessantes Betätigungsfeld stellen Investments in Immobilien dar.

2) Wie viele Immobilien als Kapitalanlage besitzt du selbst?

Ich besitze ein Einfamilienhaus in Rödermark, das vermietet ist und erst im Laufe der Jahre lukrativ wurde. Weiterhin besitze ich 2 kleinere Einheiten, 36qm und 53qm, die ebenfalls vermietet sind und sich sehr gut rechnen.

Die kleinere Einheit hat häufig mal einen Mieterwechsel und ist etwas betreuungsintensiver. Die anderen laufen sehr, sehr ruhig.

Demnächst möchte ich eine GmbH gründen und Eigentumswohnungen renovieren/sanieren lassen. Diese werden dann zu einem höheren Wert verkauft. Eine spannende Art sich Eigenkapital für Buy & Hold Immobilien zu organisieren.

3) Warum eignen sich Immobilien als Kapitalanlage deiner Meinung nach so gut für den Vermögensaufbau?

Es gibt mehrere sehr positive Effekte bei der Investition in Immobilien. Der wichtigste nennt sich Leverage Effekt und kommt aus der Betriebswirtschaftslehre. Dieser Effekt ist positiv und erhöht die Eigenkapitalrendite unter der Voraussetzung, dass die Gesamtkapitalrendite höher als der Fremdkapitalzins ist.

Alles klar, oder? 🙂

Ganz ehrlich, im Studium habe ich einen ganzen Abend gebraucht, um mir das merken zu können. Einfacher ist es so zu verstehen, dass du mehr Mieteinnahmen erhalten solltest als du für das Darlehen ausgibst. Dann gibt es eine höhere Rendite auf das eingesetzte Kapital.

Diese Rendite (Eigenkapitalrendite) liegt schnell im zweistelligen Bereich und ist damit höher als bei ETFs, aber nicht so flexibel, weil das Kapital gebunden ist.

4) Kritiker von Immobilien als Kapitalanlage sagen oft, dass es eine sehr risikoreiche Anlage ist, weil man nicht so leicht wie bei anderen Anlageklassen diversifizieren kann. Über einen ETF kann ich beispielsweise sehr schnell und sehr günstig in über 100 Unternehmen investiert sein und so mein Risiko streuen. 100 Immobilien werde ich nicht so leicht und so schnell bekommen. Wie siehst du das?

Diesen Vergleich finde ich nicht ganz fair und trotzdem ist er richtig. Ich sollte eine Direktanlage in eine Immobilie mit einer Anlage in eine Aktie vergleichen. Da haben wir natürlich keine Diversifikation.

Dafür kann ich bei der Immobilie mit einem Kredithebel arbeiten, brauche also weniger eigenes Kapital. Den Rest leihe ich mir von der Bank. Dadurch kann ich mit wenig Kapital in eine Immobilie investieren.

Bei einer Investition in einen ETF könnte ich vergleichbar in einen REIT oder einen offenen Immobilienfonds investieren. Allerdings sollte ein Fonds immer handelbar sein. Das bekomme ich aber bei einer Immobilie nicht hin, weil die Immobilie nur unter enormen Abschlägen sehr schnell handelbar ist.

Also passen offene Fonds und Immobilien per se nicht zusammen.

An alle Kritiker: Ihr solltet auch eure Vermögensklassen diversifizieren. Also in ETFs und Immobilien investieren, weil wir heute wissen, dass die korrekte Allokation in die unterschiedlichen Vermögensklassen 95% der Rendite ausmacht.

5) Was sind die größten Fehler, die man bei einer solchen Investition möglichst vermeiden sollte?

Häufig wird ja bei Immobilien immer angeführt: „Lage, Lage, Lage“. Im Grunde genommen ist das auch richtig, jedoch steckt da eher die Zukunftserwartung dahinter.

Besonders wichtig ist bei der Kapitalanlage der Mietmarkt, die Zukunft des Marktes bzw. die erwartete Entwicklung, die Rendite oder Wirtschaftlichkeit und die Kaufpreise.

Damit haben wir schon sehr wichtige Themen angesprochen.

Allerdings können Bauschäden, falsche Steuerstrategien und die falsche Auswahl ebenso fatal  sein. Insgesamt spielen viele Themen zusammen und eine Immobilie ist wie ein kleines Unternehmen. Aber das sollte niemanden abschrecken. Nach einem vernünftigen Gespräch mit einem Profi, weiß man, worauf zu achten ist.

6) Worauf muss man noch achten?

Auf die richtige Einstellung. Jeder macht zu Beginn Fehler. Das ist völlig normal und gar nicht schlimm.

Du kannst aus deinen Fehlern lernen und daran wachsen. Viele der wirklich großen Investoren haben Unmengen an Fehlern gemacht, aber sie haben daraus ihre Lehren gezogen und stehen nicht umsonst heute dort, wo sie stehen.

Beschäftige dich mit deiner Immobilie, mit den Themen, die dazu gehören und der Rest kommt von selbst.

7) Wie findet man geeignete Immobilien?

Du brauchst eine Menge Glück und/oder Kontakte. Weiterhin solltest du die Rendite und die Eigenkapitalrendite berechnen können.

Du kannst

  • bei Hausverwaltungen nachfragen,
  • deine Freunde und Bekannten bitten, die Augen offen zu halten und
  • beispielsweise Menschen fragen, die etwas mit dem Thema Immobilie zu tun haben.

Recherchen im Internet sind gut, um Wissen zu erwerben, aber für das Finden von Immobilien meistens ungeeignet.

Die meisten Immobilien sind einfach zu teuer oder eignen sich nur bedingt zur Kapitalanlage. Aber auch hier gibt es immer wieder Ausnahmen.

Ich kenne Makler, die sich auf das Thema Kapitalanlage und Vermietung spezialisiert haben. Das ist eine weitere gute Möglichkeit. Aus meiner Sicht gibt es aber nur die beiden sinnvollen Möglichkeiten, die Immobilie entweder selbst zu akquirieren oder jemanden zu kennen, der die entsprechenden Kontakte mitbringt.

8) Ist Eigenkapital notwendig, und wenn ja, wie viel?

Ein klares Jein! Ein Darlehen bedeutet in der Regel immer Vertrauen. Vertrauen, dass du das geliehene Geld in jedem Fall zurückzahlst.

Das bedeutet also, du bekommst das Geld hinterhergeworfen, wenn du beweisen kannst, dass Geld bei dir gut aufgehoben ist. Deshalb bekommen Menschen mit hohem Einkommen und viel Vermögen sehr leicht einen Kredit.

Kredit kommt aus dem Lateinischen (credere) und bedeutet soviel wie „glauben“ oder „vertrauen“.

Das heißt, bei den ersten Immobilien kommst du nicht drum herum, zumindest die Nebenkosten zu zahlen (es gibt noch andere Möglichkeiten, würde hier aber den Rahmen sprengen). Wenn du clever agiert hast, alle Darlehen bei einer Bank untergebracht hast, bereits getilgt hast und immer rechtzeitig mit den Raten warst, kannst du auch ohne Eigenkapital finanzieren.

9) Würdest du jedem raten, Immobilien als Kapitalanlage zu kaufen? Falls nein, wem würdest du es nicht raten?

Immobilien eignen sich für fast jeden, aber auch nur fast. Ich habe selbst schon Freunden abgeraten, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben.

Eine Immobilie bedeutet Verantwortung, auch gerade als Kapitalanlage. Du gewährst anderen Wohnraum und bekommst dafür ein Entgelt. Du musst dich manchmal nur um Kleinigkeiten kümmern, aber die sollten laufen.

Mieter finden, einen Makler beauftragen, renovieren, Eigentümerversammlungen, etc. – das sind Pflichten, die du mit der Zeit kennenlernen wirst. Eine Immobilie ist wie ein kleines Unternehmen, in dem du dich auch ein Stück weit verwirklichen darfst und an der du dich weiterentwickeln kannst.

Jemand mit sehr starkem Freiheitsdrang oder der im Ausland leben möchte, sollte sich stark überlegen, ob er dafür geeignet ist. Aber auch hier gilt: du kannst vieles delegieren.

10) Was würdest du einem angehenden Immobilien-Investor raten? Wie und wo soll er/sie anfangen?

Als erstes würde ich mich mit den Rendite-Kennzahlen beschäftigen. Lesen, Videos schauen, mich mit anderen austauschen oder jemanden wie mich aufsuchen.

Vielleicht auch ein Meetup oder eine Finanzierungsfragerunde besuchen.

Wenn du jemanden in deinem Umfeld hast, der schon Immobilien-Investor ist, wäre es meines Erachtens nach die beste Möglichkeit. Also Grundlagen schaffen, um nachher beurteilen zu können, wie gut meine Entscheidung war.

Anschließend würde ich mich mit dem Markt und dem Objekteinkauf beschäftigen. Immobilien zu kaufen ist kein Hexenwerk und manchmal muss man auch unperfekt starten 🙂

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Danke Henning! Das Interview ist jetzt doch etwas länger geworden, als ich erwartet hatte 🙂

Ich hoffe, du konntest mit seinen Ausführungen etwas anfangen und sie haben dich in deiner Entscheidungsfindung bezüglich einer Investition in Immobilien  weiter gebracht.

Wenn du mit Henning in Kontakt treten möchtest, kannst du das gerne über seine Webseite „Fin-Vest“ tun. Er freut sich!

Wie siehst du das Thema? Würdest du eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen oder lieber nicht?

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