Immobilien als Kapitalanlage – Vorteile, Nachteile, Alternativen

Immobilien als Kapitalanlage

Es gibt ja inzwischen viele Möglichkeiten, sein Geld anzulegen.

Die einen nutzen dafür die Börse. Andere ergänzen ihr Portfolio mit P2P-Krediten (so auch ich). Wieder andere setzen auf Kryptowährungen.

Eine weitere, nach wie vor sehr beliebte Geldanlage ist die gute, alte Immobilie.

Aber wie sinnvoll sind Immobilien als Kapitalanlage eigentlich? Wo liegen die Vorteile, wo die Nachteile?

Und muss man immer gleich eine ganze Immobilie kaufen oder gibt es auch alternative Möglichkeiten der Geldanlage in diesem Bereich?

Um diese Fragen soll es hier gehen.

Wenn in diesem Artikel von Immobilien als Kapitalanlage die Rede ist, beziehe ich mich dabei ausschließlich auf fremdvermietete Objekte. Es geht hierbei also nicht um den Kauf einer eigengenutzten Immobilie.

Laut einer Umfrage aus dem Jahr 2017 sind Immobilien als Kapitalanlage bei den Deutschen immer noch beliebter als Fonds und Aktien.

Woran liegt das?

Vorteile von Immobilien als Kapitalanlage

Nun gibt es mehrere Gründe, die für ein Investment in Immobilien sprechen. Ich möchte hier nur drei davon erwähnen.

1. Hohe Eigenkapitalrendite

Mir ist kaum eine andere Geldanlage bekannt, bei der man im günstigsten Fall eine so hohe Eigenkapitalrendite erreichen kann.

Die Finanzierung durch die Bank macht’s möglich.

Nehmen wir der Einfachheit halber an, dass ich mir eine Eigentumswohnung für 90.000 € kaufe. Dazu kommen noch 9.000 € Nebenkosten, welche ich zu 100% mit Eigenkapital bezahle. Die restlichen 90.000 € bekomme ich als Darlehen von der Bank.

Mit dieser vereinbare ich ein Annuitätendarlehen, jedes Jahr zahl ich 2% Zinsen und 2% Tilgung an die Bank.

Dabei gehen wir davon aus, dass die Miete diese und alle weiteren Kosten, die ich z.B. für die Verwaltung der Immobilie habe, deckt.

Ich habe also keinen Cashflow.

Doch nach 1 Jahr habe ich trotzdem Vermögen aufgebaut, nämlich ca. 1.800 € (2% von 90.000 €). So viel der Immobilie habe ich jetzt abbezahlt.

Eingesetzt habe ich 9.000 €. Macht eine Eigenkapitalrendite von 20 %.

Nicht schlecht, oder?

2. Passives Einkommen möglich

Bei manchen Immobilien-Käufen klappt es auf Anhieb, bei anderen muss man warten, bis sie tatsächlich abbezahlt ist.

Die Rede ist vom passiven Einkommen durch die Mieteinnahmen.

Wenn meine monatlich Rate bei der Bank niedriger ist als die Miete, generiere ich passives Einkommen.

Wie du beim vorigen Beispiel gesehen hast, ist das passive Einkommen aber kein Muss. Oft klappt es nicht. Aber vielleicht hast du Glück oder eine gute Strategie, um Immobilien zu finden, die dir passives Einkommen verschaffen.

3. Steuerliche Vorteile

Wenn du auf Immobilien als Kapitalanlage setzt, kannst du von steuerlichen Vorteilen profitieren.

Denn bei einer Immobilie, die du nicht selbst nutzt, kannst du jedes Jahr 2% des Gebäudewerts abschreiben.

Wenn wir zu unserem Beispiel zurückkehren, könnten wir annehmen, dass der Gebäudewert 75.000 € (also 75%) beträgt, die restlichen 25.000 € wären der Grundstückswert.

Von diesen 75.000 € kannst du nun 1.500 € abschreiben (Abschreibung für Abnutzung) und so deine Steuerlast um diesen Betrag verringern.

Und das jedes Jahr. Auch ganz nett.

Doch Immobilien haben nicht nur Vorteile.

Nachteile von Immobilien als Kapitalanlage

Natürlich hat es auch Nachteile, wenn man sich Immobilien als Kapitalanlage kauft. Mir sind auf Anhieb die folgenden eingefallen:

1. Klumpenrisiko

Eine intelligente Geldanlage sollte immer gut diversifiziert sein. Das heißt, das Risiko sollte möglichst gering gehalten werden, in dem man nicht alles auf ein (oder einige wenige) Pferd(e) setzt.

Bei ETFs kann ich bereits mit kleinen Summen stark diversifiziert sein.

Bei P2P-Krediten ebenso.

Doch beim Kauf einer Immobilie habe ich ein Klumpenrisiko. Ich besitze zunächst nur diese eine Immobilie. Wenn damit irgendetwas passiert, hab ich ein Problem.

Bei dieser Anlageform ist daher wesentlich mehr Eigenkapital notwendig, um eine ausreichende Diversifizierung zu erreichen. Das macht es für viele Kleinanleger schwieriger.

2. Bankkredit notwendig

Die hohen Kosten von Immobilien sorgen in der Regel dafür, dass du auf die Hilfe der Bank angewiesen bist.

Bei ETFs kannst du schon ab 25 € im Monat loslegen, bei P2P-Krediten teilweise sogar schon mit 1 Euro.

Nicht so bei der Immobilie.

Selbst bei kleinsten Immobilien sind in der Regel fünfstellige Beträge notwendig. Also läufst du als Kleinanleger zur Bank.

Natürlich hat die Fremdfinanzierung auch Vorteile (siehe Punkt 1 bei Vorteilen). Aber sie ist eben auch mit wesentlich mehr Aufwand verbunden als bei einer Investition in Aktien oder ETFs.

Darauf hat nicht jeder Lust.

3. Wenig flexibel

Wie der Name schon sagt, sind Immobilien nicht gerade „mobil“. Du bist als also weniger flexibel.

Eine Immobilie lässt sich nicht so ohne weiteres von deinem Computer aus per Mausklick verkaufen, wenn du sie wieder los werden willst.

Diese Flexibilität ist nicht jedem Anleger wichtig. Aber du solltest dir zumindest dieser Einschränkung bewusst sein, wenn du dir über Immobilien als Kapitalanlage Gedanken machst.

4. Teilweise mit viel Aufwand verbunden

Bis die Finanzierung durch die Bank in trockenen Tüchern ist, kann es manchmal eine Weile dauern (wie bereits erwähnt).

Aber auch nach dem Kauf kann es sein, dass du viel Aufwand mit deiner Geldanlage hast. Vor allem, wenn du dich selber um die Verwaltung deiner Immobilie kümmerst.

Der Wasserhahn im Bad tropft, die Jalousie im Schlafzimmer funktioniert nicht mehr, der Rauchmelder hört nicht auf zu piepsen.

Alles mögliche Probleme, wegen denen dich dein Mieter anruft.

Und du musst dich darum kümmern. Ein ETF ist da beispielsweise deutlich pflegeleichter.

 

Du siehst also, dass Immobilien als Kapitalanlage sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich bringen.

Und vielleicht halten dich die aufgelisteten Nachteile davon ab, dich weiter damit zu beschäftigen.

Kann ich verstehen.

Wenn du allerdings trotzdem irgendwie Immobilien als Kapitalanlage nutzen möchtest, gibt es noch eine Alternative, die relativ neu ist. (Es gibt natürlich noch mehr, aber ich stelle dir hier nur eine davon vor.)

Der Vorteil dieser Alternative? Keine der vorher aufgelisteten Nachteile. Der Nachteil? Keine so hohe Eigenkapitalrendite und keine steuerlichen Vorteile.

Dafür aber die Aussicht auf ein monatliches, passives Einkommen.

Die Alternative: Immobilien-Crowdinvesting

Seit einigen Jahren wird das sogenannte Crowdfunding immer beliebter. Viele Menschen tragen mit jeweils kleinen Summen dazu bei, dass jemand ein große Summe erhält.

Wenn dieses Geld aber nicht gespendet, sondern nur gegen Zinsen verliehen wird, spricht man von Crowdinvesting.

Allein in Deutschland gibt es inzwischen mehrere Plattformen, die Kleinanleger (Investoren) und Immobilien-Projektentwickler zusammenbringen.

Der große Nachteil dieser deutschen Anbieter ist allerdings die relativ hohe Einstiegshürde: Mindestens 500 € müssen pro Immobilien-Projekt investiert werden. Dazu kommen oft Gebühren, auch für Investoren.

Das macht das Angebot für viele Kleinanleger, die diese Art der Geldanlage zunächst mal im Kleinen austesten möchten, eher unattraktiv.

Auch die Diversifizierung wird dadurch erschwert.

Dazu kommt, dass die prognostizierte Rendite zwischen 5 und 7 Prozent liegt. Das erreichst du mit einer breit gestreuten Anlage in den internationalen Aktienmarkt auch – bei weniger Risiko (langfristig gesehen).

Ähnlich wie bei den klassischen P2P-Krediten muss man nur Richtung Osten blicken, um bessere Angebote zu entdecken.

Genauer gesagt: Richtung Baltikum.

Denn dort sind nicht nur Mintos, Bondora* und gefühlt hunderte andere P2P-Plattformen zu Hause. Sondern inzwischen auch Immobilien-Crowdinvesting Anbieter.

Mein Favorit

Mein persönlicher Favorit darunter ist Estateguru. Vor einiger Zeit hatte ich mit dem COO des estnischen Unternehmens bereits ein Interview geführt (Teil 1 und Teil 2).

Estateguru macht in meinen Augen sehr viel richtig.

  • Der Mindestinvest liegt bei nur 50 €. Das ist zwar deutlich höher als bei klassischen P2P-Plattformen, im Immobilienbereich aber absolut in Ordnung. Und eben ein großer Vorteil gegenüber den deutschen Plattformen.
  • Estateguru verlangt keine Gebühren von seinen Anlegern. So macht investieren Spaß.
  • Die Plattform bietet einen gut funktionierenden Auto-Invest.
  • Die durchschnittliche Rendite liegt knapp im zweistelligen Bereich.
  • Sie haben einen klaren Plan, wie sie das Risiko für ihre Investoren minimieren und was im Falle eines Ausfalls passiert.
  • Und sie sind sehr transparent, wenn es beispielsweise um verzögerte Rückzahlungen der Darlehensnehmer geht.
Estateguru verschickt regelmäßig Updates zu verspäteten Krediten – sogar auf deutsch 😉

Auch die Anzahl der Kreditprojekte, in die investiert werden kann, ist angemessen.

Wenn ich es richtig beobachtet habe, kommen meistens 1-2 neue Projekte pro Woche auf die Plattform. Das ist für meine Anlagesumme von derzeit ca. 3.000 € mehr als ausreichend. Sobald durch Tilgungs- und Zinszahlungen wieder 50 € auf meinem Investorenkonto zu Verfügung stehen, kann das Geld in den nächsten offenen Kredit fließen.

Es bietet sich daher an, als Einstieg jede Woche 50-100 Euro auf das eigene Investorenkonto bei Estateguru zu überweisen und vom Auto-Invest in das nächste freie Projekt investieren zu lassen.

Alternativ dazu kannst du natürlich auch gleich mehrere hundert (oder auch mehrere tausend) Euro einzahlen. Dann musst du dich aber einige Wochen bzw. Monate gedulden bis dein Geld komplett investiert ist.

Zur Zeit läuft gerade eine Aktion bei Estateguru: wenn du dich über den folgenden Link anmeldest, bekommst du für alle Investments, die du bis zum 31. März tätigst, einen Bonus von 1% deiner Anlagesumme gutgeschrieben. Das gleiche gilt übrigens auch für mich.

 

Fazit

Immobilien als Kapitalanlage haben so ihre Vor- und Nachteile.

Eine hohe Eigenkapitalrendite und steuerliche Vorteile sind für manche bereits Anreiz genug, diese Anlageklasse in ihr Portfolio aufzunehmen.

Andere wiederum sind vom hohen Aufwand, dem Klumpenrisiko und der mangelnden Flexibilität abgeschreckt und suchen nach Alternativen.

Eine davon lautet: Immobilien-Crowdinvesting.

Mein persönlicher Favorit unter den Plattformen in diesem Bereich heißt Estateguru und stammt aus Estland. Eine geringe Mindestinvestsumme, eine zweistellige Rendite und hohe Transparenz im Umgang mit den eigenen Investoren sind nur ein paar der Vorteile von Estateguru.

Ich finde Immobilien-Crowdinvesting eine attraktive Möglichkeit, die eigene Geldanlage zu diversifizieren. Langfristig werde ich mindestens 5.000 Euro bei Estateguru anlegen, um auch dort in 100 verschiedenen Projekten investiert zu sein.

Was soll ich sagen? Ohne Risikostreuung kann ich nicht leben 😉

 

Wie sieht’s bei dir aus? Kommt eine Investition bei Estateguru für dich in Frage? Oder muss es für dich doch lieber die klassische Anlage-Immobilie sein? Ich freu mich auf deinen Kommentar!

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